"Строительный рынок может встать". Работа нижегородских застройщиков под угрозой

С 1 октября вступил в силу ФЗ РФ 2015 г. N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Он вводит новые требования к компаниям, работающим на рынке страхования застройщиков. Для них повышается норма собственных средств (не менее 1 млрд руб., ранее 400 млн руб.) и уставного капитала, что более чем в два раза больше актуальных прежде нормативов.

Новации призваны обеспечить защиту граждан, решивших вложиться в покупку жилья по долевой схеме, - пишет РГ.

Как стало известно DK.RU, в связи со вступлением в силу этих требований застройщики, в том числе в Нижегородской области, оказались поставлены перед необходимостью перезаключать страховые договоры.

Однако крупные компании неохотно страхуют новых клиентов, так как считают риски слишком высокими. Застройщик, не имеющий действительного договора страхования с «аккредитованной» компанией, лишается права заключать договоры о долевом строительстве.

Кроме страхования гражданской ответственности, исполнение обязательств застройщика по долевому договору сейчас может обеспечиваться поручительством банка.

«Столько денег ни у кого нет»

Исполнительный директор НП «Объединение нижегородских строителей» Сергей Большаков в разговоре с корреспондентом DK.RU подтвердил, что нововведение, по идее направленное на обеспечение безопасности на строительном рынке и для покупателей жилья, и для самих строителей, на самом деле «ни для кого не благо, а большой минус».

«Стоимость квадратного метра в любом случае повысится. На строительство пойдут не деньги дольщиков, а заемные, которые дороже процентов на двадцать пять точно. Рынок вообще может встать».

По словам г-на Большакова, ограничение круга страховых компаний, допускаемых к работе с застройщикам, оказалось существенным: «В списке ЦБ на данный момент их шестнадцать. В регионе компаний, с которыми можно будет работать, судя по всему, останется от силы шесть: «ВСК», «МЕСКО», «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков»… Еще, наверное, «ПАРИ», «ИСК Евро-Полис», «РЕСПЕКТ-ПОЛИС». Они просто не справятся с таким объемом. У них должны быть собственные деньги, но столько денег - ни у кого нет».

На вопрос DK.RU, столкнулись ли уже нижегородские компании с проблемами при заключении новых страховых договоров, г-н Большаков сообщил, что «пока явно никто наличие проблем не озвучивал, но задумались все. И страховщики, которые не попали в реестр. И строители задумались, где взять денег, и надо ли их теперь брать. Будут считать экономическую выгоду».

По словам Сергея Большакова, застройщик уже не имеет право продавать дольщикам квартиры, имея договор со страховой компанией, не соответствующей новым требованиям. По закону, на перезаключение договора у компаний есть 15 дней.

«Это очень сложный риск»

Напомним, что список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» ведет Центробанк. Перечень, актуальный на 1 октября 2015 г., включает 16 компаний.

По информации DK.RU, только одна компания из списка в настоящее время ведет работу с новыми клиентами в Нижегородской области: к моменту выхода материала в ней не смогли ответить на вопросы издания.

Представитель компании «АльфаСтрахование», куда DK.RU также обратился за комментарием, в разговоре с корреспондентом отметил, что по факту деятельность по страхованию застройщиков компанией практически не ведется.

«Наша компания, как и большинство крупнейших представителей страховой отрасли, с большой осторожностью относится к работе в сегменте страхования ответственности застройщиков», - сообщил в ответ на запрос издания директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Денис Зенка.

- Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь не возможен нормальный андеррайтинг - рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения. На это накладывается сильная зависимость от кредитов - возможности и условия получения кредита резко ухудшаются в сложной макроэкономической ситуации, которую мы наблюдаем сейчас. То есть риски по данном виду носят исключительно макроэкономический характер. В условиях стабильного роста и благоприятных прогнозов страховые компании могут провести андеррайтинг, в нестабильной ситуации это сильно затруднено.

Также страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным - задача нереальная.

Необходимо учитывать и огромный объем обязательств застройщиков перед дольщиками, что предполагает наличие серьезной перестраховочной защиты. Однако необходимые емкости на сегодняшний день отсутствуют. Происходит это по причинам, изложенным выше.

Сейчас функция защиты прав дольщиков во многом возложена на общество взаимного страхования, то есть застройщики, устанавливая саморегулирование, самостоятельно определяют круг участников системы по защите прав дольщиков. Такой подход, основанный на саморегулировании, в текущей ситуации, на мой взгляд, является одним из наиболее эффективных инструментов, учитывая высокий размер потенциальных убытков и острую социальную составляющую данного вида страхования. Примерно по такому же пути может развиваться участие страховщиков в данном сегменте - они будут устанавливать критерии участия. Это позволит участникам рынка самостоятельно производить контроль и оценивать состояние игроков рынка долевого строительства, степень их надежности, а также способствовать предотвращению мошенничества, - сообщил г-н Зенка.

«Новостройки скоро закончатся»

Итак, до 15 октября участники строительного рынка должны заключить договоры с соответствующими новым требованиям компаниями, или вступить в общество взаимного страхования, или получить банковскую гарантию, и на все эти процедуры уйдет минимум месяц, а возможно, и два-три, считает эксперт по строительству Дмитрий Чариков:

«А это в свою очередь уже означает, что продавать, регистрировать договоры долевого участия все это время они не смогут! А вот это уже серьезный удар по финансированию любого строительного проекта. И тут опять к бабке не ходи - многие стройки встанут... Если говорить серьезно, то любое системное изменение - это повышение себестоимости квадратного метра, поскольку и у тех страховых, в которых уставной фонд 1 млрд, страховые сборы выше, а уж работа по банковской гарантии тем паче приведет к увеличению затрат на исполнение закона 214 ФЗ. Но это для тех, кто выживет», - считает эксперт.